Olcero Conseil & Gestion

Un exemple d'optimisation de prêt (cas réel d'une cliente) : 15.7% du prix du bien d'économisé !

Mme X (âgée de 26 ans) souhaite acquérir une résidence locative pour préparer des revenus pour son avenir. Le montant du bien est de 143.600 €. Elle dispose actuellement d'un crédit consommation de 243€ par mois avec 82 mensualités restantes (capital restant du : 13.321€). Le bien qu'elle souhaite acquérir peut être loué 750 à 800€ (nous sommes partis sur la fourchette basse pour nos simulations). Son revenu net mensuel est de 1.800€. Elle dispose d'une épargne de 15.000€ pour cet investissement. Vu le lieu d'implantation du bien, elle souhaite pour des raisons personnelles garder le bien à l'issue du crédit. 

Sa banque lui propose le montage financier suivant :

  • Remboursement du prêt conso obligatoire (plus des frais de remboursement anticipé) pour respecter le taux d'endettement donc trésorerie emputée de plus de 13.000 Euros
  • Financement des frais de notaire et des frais de cautionnement
  • Prêt sur 20 ans à 3.6% avec une assurance de 24€ par mois soit une mensualité globale de 951€
  • Coût global intérêts + assurance sur 20 ans : 63.874€ + 6.319€ = 70.193€

 Nous décidons d'adopter une autre stratégie avec l'un de nos partenaires financiers en ne remboursant pas le prêt conso et en apportant les frais de notaire et le cautionnement. Le montage est donc le suivant :

  • Apport des frais de notaire et de cautionnement pour un montant global de 11.801€
  • Continuation du prêt conso pendant 82 mois avec une mensualité de 243€ par mois avec un lissage de la mensualité du prêt principal
  • Prêt sur 19 ans à 3.36% avec une assurance de 8€ par mois (délégation avec les mêmes niveaux de garantie) soit une mensualité globale (avec prêt conso pendant 82 mois) de 966€
  • Coût global intérêts + assurance sur 19 ans : 54.836 + 1.824€ = 56.660€

 Résultats obtenus :

  • Un bien payé sur 19 ans au lieu de 20 ans soit pour la 20ème année des revenus sans charges d'emprunts soit un excédent de 9.000€ en considérant que les loyers n'ont pas augmenté.
  • Un surcoût pour la cliente de 15€ par mois versus la proposition de sa banque sachant que au global elle va dépenser par rapport à sa situation précédente 723€ de prêt en plus mais en ayant un loyer de 750€ soit une trésorerie positive de 27€ par mois !
  • Une épargne imputée de 2.000€ de moins ce qui paye près de la moitié des écarts de mensualités entre les deux propositions ou permet de faire face à un imprévu autre
  • Un coût global de crédit diminué de 13.533€ soit 9.42% du prix d'achat du bien.

Si l'on ajoute les 9.000 Euros de revenus de la 20 ème année au gain sur le coût global du crédit, le gain obtenu est de 22.533€ soit 15.7% du prix d'achat du bien.